📝 Quy trình pháp lý khi mua căn hộ – từ đặt cọc đến sang tên

📝Quy trình pháp lý khi mua căn hộ – từ đặt cọc đến sang tên (theo luật mới nhất)

✅ I. Hiểu rõ trước khi mua: Mua căn hộ đã xây xong hay mua theo hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai?

Tùy vào thời điểm và loại dự án, quy trình pháp lý sẽ khác nhau. Có 2 trường hợp chính:

Trường hợp

Khái niệm

Pháp lý quan trọng

🏗️ Căn hộ hình thành trong tương lai

Chưa xây xong hoặc đang thi công

Phải có Bảo lãnh ngân hàng và Thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng

🏢 Căn hộ đã hoàn thiện, có sổ hồng

Đã xây xong, sẵn sàng bàn giao

Có thể công chứng mua bán và sang tên ngay

✅ II. Quy trình pháp lý chuẩn khi mua căn hộ

1. 📋 Kiểm tra pháp lý dự án

Người mua cần yêu cầu chủ đầu tư hoặc môi giới cung cấp:

• Giấy phép xây dựng
  
  

• Quyết định phê duyệt dự án
  
  

• Văn bản nghiệm thu (nếu đã xây xong)
  
  

• Thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng (nếu là căn hộ hình thành trong tương lai)
  
  

• Bảo lãnh ngân hàng cho từng căn hộ
  
  

✅ Lưu ý mới theo Luật Kinh doanh BĐS 2023: Chủ đầu tư chỉ được huy động vốn khi có thông báo đủ điều kiện bán của cơ quan quản lý.

2. ✍️ Ký hợp đồng đặt cọc (nếu cần)

• Hợp đồng đặt cọc nên có công chứng hoặc ít nhất ghi rõ: căn hộ, giá bán, thời gian ký HĐ chính thức, điều khoản phạt cọc.
  
  

• Nếu mua từ chủ đầu tư, có thể bỏ qua bước này và ký trực tiếp Hợp đồng mua bán.
  
  

3. 🧾 Ký hợp đồng mua bán căn hộ

✅ Nếu mua từ chủ đầu tư:

• Ký Hợp đồng mua bán theo mẫu đã đăng ký với Bộ Xây dựng
  
  

• Kèm theo bản vẽ căn hộ, phụ lục nội thất (nếu có), cam kết tiến độ bàn giao
  
  

✅ Nếu mua căn hộ thứ cấp (đã có sổ, sang tay):

• Hai bên ra văn phòng công chứng ký Hợp đồng mua bán công chứng
  
  

• Làm thủ tục sang tên sổ hồng tại Văn phòng Đăng ký đất đai
  
  

4. 💸 Thanh toán và nhận bàn giao

• Thanh toán theo tiến độ, đúng quy định của HĐMB
  
  

• Nhận bàn giao kèm Biên bản bàn giao, bàn giao thiết bị, bảo hành, bảo trì
  
  

✅ Lưu ý: Người mua cần giữ lại hóa đơn – chứng từ thanh toán để làm thủ tục cấp sổ hồng sau này.

5. 📑 Làm sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sở hữu)

• Với căn hộ mới: Chủ đầu tư nộp hồ sơ cấp sổ hồng thay cho người mua (thường mất 3–6 tháng)
  
  

• Với căn hộ thứ cấp: Người mua tự làm hồ sơ sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai địa phương
  
  

✅ III. Các loại giấy tờ người mua cần chuẩn bị

Mua từ chủ đầu tư:

CCCD,  giấy đặt cọc, biên lai chuyển khoản (nếu cần)

Mua sang tay:

CCCD, hợp đồng mua bán bản gốc (với căn hộ chưa có sổ hồng) sổ hồng bản gốc, hợp đồng mua bán công chứng những lần chuyển nhượng trước + xác nhận của chủ đầu tư, thông báo thuế + biên lai nộp thuế.

✅ IV. Những rủi ro pháp lý cần tránh

❌ Mua căn hộ chưa có giấy phép xây dựng
❌ Ký hợp đồng góp vốn thay vì hợp đồng mua bán
❌ Dự án chưa có bảo lãnh ngân hàng
❌ Không kiểm tra nợ xấu/thuế/phí chưa thanh toán của người bán
❌ Không có công chứng hợp đồng mua bán (với căn hộ thứ cấp)

✅ V. Kết luận

Hiểu đúng quy trình pháp lý khi mua căn hộ giúp bạn:

• Tránh rủi ro mất tiền, chậm nhận nhà, không được cấp sổ
  
  

• Yên tâm hơn về quyền sở hữu
  
  

• Bảo vệ quyền lợi của mình trước pháp luật
  
  

👉 Bạn nên xem: Hợp đồng mua bán căn hộ – những điều khoản quan trọng bạn phải biết?