🏙️ Căn hộ chung cư là gì? Phân biệt các loại căn hộ theo quy định mới nhất

✅ I. Căn hộ chung cư là gì? (Theo Luật Nhà ở 2023)

Theo Điều 3, Luật Nhà ở 2023, căn hộ chung cư được định nghĩa là:

“Nhà ở có từ hai tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi chung, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung, được thiết kế để ở ổn định lâu dài.”

➡️ Như vậy:

• Căn hộ chung cư phải là loại nhà ở hợp pháp, được thiết kế dùng để ở.
  
  

• Người dân sở hữu phần bên trong căn hộ, và đồng thời có quyền sử dụng phần sở hữu chung như hành lang, thang máy, bãi xe, khu sinh hoạt cộng đồng...
  
  

✅ II. Các loại căn hộ hợp pháp hiện nay

Dưới đây là phân loại các loại căn hộ phổ biến, phân biệt rõ về công năng, pháp lý và quyền sở hữu:

Loại căn hộ - Mục đích sử dụng - Pháp lý & Quyền sở hữu - Sở hữu bởi người nước ngoài

🏢 Căn hộ thương mại: Ở - Có sổ hồng, sở hữu lâu dài (với người Việt)

✅ Tối đa 30% trong 1 tòa, thời hạn 50 năm

🏘️ Nhà ở xã hội (NOXH): Ở - Có sổ hồng, bán cho người có thu nhập thấp, đúng đối tượng

❌ Không áp dụng cho người nước ngoài

🏪 Shophouse (căn hộ thương mại tầng trệt): Kinh doanh + ở; Có sổ hồng, thuộc loại nhà thương mại

✅ Có thể mua theo tỷ lệ quy định

🏤 Officetel (office + hotel): Làm việc + nghỉ ngơi; Không được công nhận là nhà ở theo Luật Nhà ở 2023 ⇒ Không cấp sổ hồng nhà ở 

❌ Không được mua để ở

🏖️ Condotel (resort + căn hộ): Lưu trú ngắn hạn: Là bất động sản du lịch, không phải nhà ở ⇒ Không cấp sổ hồng nhà ở

❌ Không áp dụng

🔺 Mới từ Luật Nhà ở 2023:

• Chỉ cấp sổ hồng cho căn hộ có chức năng nhà ở.

• Officetel, condotel: không được cấp sổ hồng nhà ở, chỉ là tài sản sở hữu có thời hạn trên đất thương mại – và không được dùng để đăng ký thường trú (hộ khẩu).
  
  

✅ III. Sở hữu căn hộ – lâu dài hay có thời hạn?

👨‍👩‍👧 Người Việt Nam:

• Căn hộ thương mại: sở hữu lâu dài
  
  

• Căn hộ NOXH: sở hữu lâu dài
  
  

🌍 Người nước ngoài:

• Được sở hữu tối đa 30% tổng số căn hộ trong 1 tòa nhà
  
  

• Thời hạn sở hữu: 50 năm, được gia hạn nếu có nhu cầu
  
  

✅ IV. Căn hộ mini – có hợp pháp không?

Luật Nhà ở 2023 siết chặt việc xây dựng và mua bán “căn hộ mini”:

• Chỉ cho phép xây dựng nếu dự án được cấp phép hợp pháp
  
  

• Không được tự ý phân nhỏ căn hộ để bán
  
  

• Không tách sổ riêng từng căn nếu không đủ điều kiện về diện tích, pháp lý
  
  

➡️ Lưu ý: Rất nhiều "chung cư mini" hiện nay là xây trái phép, không được cấp sổ, và không được công nhận là nhà ở hợp pháp.

✅ V. Tóm tắt – Nên chọn loại căn hộ nào?

✅Nên mua: Căn hộ thương mại và căn hộ nhà ở xã hội đã được cấp phép, mở bán đúng quy định

⚠️Cân nhắc kỹ: Shophouse, officetel (nếu mua để ở)

❌ Tránh: Căn hộ mini không phép, condotel chưa rõ pháp lý

✅ VI. Kết luận

Việc hiểu rõ loại hình căn hộ và pháp lý tương ứng sẽ giúp người mua:

• Tránh rơi vào bẫy mua căn hộ không có sổ
  
  

• Hiểu quyền sở hữu thực tế và giới hạn pháp lý
  
  

• Chọn đúng loại hình phù hợp mục tiêu: ở, đầu tư hay kinh doanh