📄 Hợp đồng mua bán căn hộ – Những điều khoản quan trọng bạn PHẢI biết (theo luật mới nhất)

✅ I. Hợp đồng mua bán căn hộ là gì?

Là văn bản pháp lý ràng buộc quyền – nghĩa vụ giữa người mua và chủ đầu tư (hoặc người bán lại).
📌 Dù mua căn hộ dự án hay đã có sổ hồng, hợp đồng mua bán chính thức phải được ký kết bằng văn bản, có thể công chứng tùy trường hợp.

✅ II. 02 loại hợp đồng chính:

Loại HĐ, Khi nào áp dụng, Pháp lý bắt buộc

📘 Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư

Mua căn hộ trong dự án, Mẫu hợp đồng đã được Bộ Xây dựng thẩm định (theo Luật Kinh doanh BĐS 2023)

📙 Hợp đồng mua bán thứ cấp

Mua lại căn hộ từ người khác, Phải công chứng tại văn phòng công chứng

✅ III. 09 điều khoản bạn nhất định phải kiểm tra kỹ

1. 🏠 Thông tin căn hộ

• Diện tích sử dụng, diện tích tim tường/net
  
  

• Số căn, tầng, block, hướng
  
  

• Kèm bản vẽ mặt bằng, phụ lục nội thất (nếu có)
  
  

📌 Lưu ý: Chỉ nên ký khi căn hộ được duyệt thiết kế và có thông báo đủ điều kiện bán từ Sở Xây dựng.

2. 💰 Giá bán – tiến độ thanh toán

• Ghi rõ giá đã gồm thuế, phí hay chưa?
  
  

• Lịch thanh toán từng đợt có hợp lý không?
  
  

• Hình thức thanh toán (chuyển khoản hay tiền mặt?)
  
  

✅ Theo Luật Kinh doanh BĐS 2023, chỉ được thanh toán tối đa 95% giá trị HĐ trước khi bàn giao sổ hồng.

3. 📅 Thời điểm bàn giao căn hộ

• Ghi rõ ngày, tháng, năm bàn giao
  
  

• Có điều khoản bồi thường nếu bàn giao trễ
  
  

⚠️ Một số dự án ghi “dự kiến quý…” không có cam kết rõ ràng ⇒ dễ dây dưa.

4. 📜 Chất lượng xây dựng – tiêu chuẩn bàn giao

• Danh mục vật liệu, thiết bị bàn giao
  
  

• Ghi rõ: bàn giao thô hay hoàn thiện?
  
  

• Có điều khoản nghiệm thu, kiểm tra thực tế trước khi nhận nhà
  
  

5. 🔧 Bảo hành, bảo trì

• Căn hộ: bảo hành tối thiểu 60 tháng (5 năm) từ ngày bàn giao
  
  

• Thiết bị: bảo hành theo hãng sản xuất
  
  

• Phí bảo trì: thường là 2% giá trị căn hộ, người mua nộp vào quỹ chung cư
  
  

6. 🧾 Phí dịch vụ – quản lý

• Dự kiến mức phí quản lý/m2
  
  

• Đơn vị quản lý tạm thời (nếu có)
  
  

• Có điều khoản rõ về quyền góp ý chọn ban quản trị sau bàn giao
  
  

7. 📑 Quyền sở hữu & cấp sổ hồng

• Thời điểm chủ đầu tư hoàn tất thủ tục xin cấp sổ cho cư dân
  
  

• Thời hạn sở hữu (lâu dài hay 50 năm)
  
  

• Các loại thuế/phí người mua cần thanh toán
  
  

8. ⚖️ Giải quyết tranh chấp

• Cơ quan giải quyết nếu có tranh chấp
  
  

• Điều khoản phạt vi phạm hợp đồng (trễ thanh toán, trễ bàn giao, sai cam kết…)
  
  

9. 🚫 Các điều khoản gây bất lợi cho người mua

• Không cam kết thời gian giao sổ
  
  

• Ép buộc đóng phí không rõ nguồn gốc
  
  

• Giới hạn quyền thay đổi thiết kế nội thất
  
  

• Ghi “bên mua đã xem xét kỹ” để tránh trách nhiệm của chủ đầu tư
  
  

🛑 Nếu có điều khoản bất lợi, cần thương lượng sửa lại hoặc không nên ký!

✅ IV. Lưu ý đặc biệt khi ký hợp đồng

• Đọc kỹ toàn bộ hợp đồng, nhất là phụ lục kỹ thuật, danh mục bàn giao
  
  

• Có thể nhờ luật sư/đơn vị tư vấn pháp lý kiểm tra trước khi ký
  
  

• Chỉ chuyển tiền theo tiến độ ghi trong hợp đồng sau khi ký chính thức
  
  

✅ V. Mẫu phụ lục nên có kèm hợp đồng

• Phụ lục A: Mặt bằng căn hộ
  
  

• Phụ lục B: Danh mục vật liệu bàn giao
  
  

• Phụ lục C: Lịch thanh toán và tài khoản chuyển khoản
  
  

• Phụ lục D: Điều kiện bàn giao nhà
  
  

✅ VI. Kết luận

Hợp đồng mua bán căn hộ không chỉ là giấy tờ mua nhà, mà là “lá chắn pháp lý” bảo vệ bạn:

• Khỏi rủi ro về bàn giao, chất lượng, quyền sở hữu
  
  

• Tránh tranh chấp không đáng có
  
  

• Đảm bảo quyền lợi khi có thay đổi từ chủ đầu tư
  
  

👉 Những giấy tờ cần có để sang tên & cấp sổ hồng căn hộ?